#005. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 / 이현철. 부동산 투자 처음이라면 일단 읽어보자

 

 

읽고 남긴 메모들

 

01

'주택보급률'이라는 통계에는 집값에 영향을 거의 주지 않는 집(빈집, 토지로써 보유하는 집 등)들도 포함되어 있다. 실질적인 주택보급'상황'이 어 중요하다고 생각하는데, 이건 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락 할 뿐 크게 변하지 않는다.

 

02

집은 항상 1인 100 수요가 발생할 수 있는 재화다. 인구 한명이 준다고 수요가 1이 주는 상황이 아니라는 의미다. 그리고 인구가 시장에 크게 영향을 주려면 갑작스럽게 많은 수가 변해야 한다. 

 

03

우리나라와 일본의 상황은 다르다. 일본의 경우 버블의 배경이 정부의 과도한 개입이었다. 정부가 만든 폭등에 이은 폭락에 공급 폭타까지 제공해서 버블이 붕괴되었다. 우리나라 부동산 시장은 정부의 과도한 개입 없이 시장에서 스스로 자정되기 때문에 폭락장에서도 더 무너지지 않을 수 있다. 

 

04

사람들은 심리적으로 절대 손해 볼기 싫어하는 마음이 있다. 집을 사지 못하는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 한다. 그런데 바닥은 어딘지 아무도 모른다. 그리고 이런 사람의 경우 집값이 내려가도 내 집 마련은 못 할 가능성이 크다.

 

05

부동산은 1물 1가라는 특성이 있다. 하나하나가 다 다른 가격과 성격을 가지게 된다는 얘기다. 이것은 부동산이 가지는 '움직이지 않는다'는 고유한 특성 때문에 그렇다. 그렇기 때문에 단순히 집의 공급이 많다고 해서 집값이 내려가는 것이 아니라는 것이다.

 

06

'전세'는 전 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 제도이다. 임대차의 종류는 전세, 반월세, 반전세, 월세가 있으며 월세는 보통 전세의 파생상품의 성격을 지닌다. 월세 시장은 전세 시장의 수요와 공급에 의해 영향을 받기 때문이다.(월세와 전세대출 이자와의 차이로 발생) 전세는 물건값이 오르는 것을 전제로 한 투자이고(자금운용 목적이 아님), 보통 월세보다 이자 비용이 싸기 때문에 전세가 없어지는 것은 임차인의 생활비용이 더 늘어나게 될 것이다. 

 

07

[전세대란 이유]
1) 공급부족
 : 시장에서 금리가 낮아지고 LTV가 완화되면 월세 수익률이 높아지기 때문에 전세에서 월세로 전환됨. 또 집값 하락 시기에는 전세의 주 공급원인 투자자가 투자를 주저해서 물량이 줄어듬
2) 전세수요의 증가
 : 부동산 시장이 하락장일 때는 사람들이 집을 안 사려고 하니까 전세 수요가 급증한다
3) 정부정책의 부작용 : 뉴스테이와 같은 월세임대 공급은 전세부족의 해결책이 되지 못하고, 전세대출과 보증보험은 돈을 더 쉽게 빌릴 수 있게 해줘서 전세가를 더 올리는 효과를 불렀다
4) 임대인-임차인의 심리차이 : 일반적으로는 임대인이 임차인보다 심리적으로 덜 급하기에 임차인이 좀 더 높은 가격에 거래를 하게 되는 심리상태이다
5) 전세 가수요 : 전세가 오르는 시기에는 실수요인 전세에도 가수요가 발생한다. 물건이 귀해지는 시기이므로 수요가 많아지고 가격은 자연스럽게 올라간다.

[전세대란 대책]
 공급을 늘려서 수요와 공급의 균형을 적절하게 맞추는 방법
1) 수요를 줄이는 방법 : 무주택자를 유주택자로 만드는 것
2) 공급을 늘리는 길 : 그냥 임대인 말고 전세임대인을 늘리는 것

 

08

전세가는 매매가의 바로미터 역할을 해오고 있다. 전세가가 매매가를 올려주는 역할을 한다. 매매심리가 없는 시장에서 전세가가 계속 오른다면, 매매거래가 없음애도 전세 가격이 치고 올라오면 매매가가 오른다. 거래는 하나도 없이 가격이 오르는 상황이 발생한다. 그리고 폭등기 이후의 입주는, 끝물에 입주를 하므로 이미 분양가는 높고 프리미엄은 형성이 쉽지 않은 상황이 되므로 전세가를 내려서 집을 빼야하기 때문에 역전세난이 발생한다.주변 아파트도 전세가율이 낮아져 이 역전세난은 더 오래가게 되고 그렇게 되면 전세가가 매매가를 떨어뜨리게 된다. 폭락기가 시작된다. 

 

09

집값이 오른다는 기대감 -> 매물 사라짐 -> 수요만 많고 공급은 없음 -> 건설사가 분양 대거늘림, 가격도 비쌈 -> 분양권은 권리일 뿐 집이 아님 -> 그래서 여전히 집 공급 해결 X -> 분양가는 오르는데 공급 없어서 집값 폭등 > 2-3년 후 입주폭탄시기가 되면 폭락기가 됨

 

10

시기적은 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다. 그래서 현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 반드시 성공했을 것입니다. 폭락기 (매매, 전세가 하락) -> 하락 안정기(매매는 그대로, 전세가가 오름)-> 상승 안정기 ->폭등기

 

11

부동산의 특성 중 하나인 '일물일가의 법칙'은 집은 다른 집과 단 하나도 같을 수가 없다는 의미이다. 그런 상황에서 상승기 때는 분양만 하면 마감이 되는데 이런 활황기에는 고민할 시간이 없는데 좋은 물건을 찾으려고 노력하려고 한하면 안타까운 시간을 보낸 것이다. 반대로 하향안정기때는 시간 여유는 많은데 물건도 많아서 고민할 시간이 많고 고민할수록 부정적인 요인을 훨씬 더 가속화 한다

 

 

나의 요약

 한국 부동산 투자 시장에 대한 여러 궁금증을 현장 경험을 토대로 잘 알려주는 책이다. 부동산은 앞으로 계속 오를 재화이고, 전세는 실수요자들에게 유리제도이며 어떤 아파트를 투자하면 좋을지에 대해서도 알려주고 있다.