1. 본 것 (요약)
> 앞으로 인구감소하면 한국 부동산 폭락한다?
인구 감소한 나라 중 일본만 장기 불황을 경험했다
자산 시장을 바라볼 때
인구 절벽가설을 분석하는 것보다 훨씬 중요한 것은
자산 시장이 버블인지 여부를 판단하는게 훨씬 중요하다
[너나위님] 인구가 줄어드는 것이 수요에 영향을 주기는 하지만 집값에 영향에 주는 유일한 요인은 아니라는 거다. 일본을 제외한 어떤 나라도 인구 감소로 집값이 떨어진 곳이 없다.
[코크님] 여러 이론이나 이야기들이 나오는 와중에도 미래를 부정적으로 보면 투자에도 행동을 할 수 없게 되니까 그럼에도 불구하고 그 안에서 내가 살아갈 방법을 찾으려는 노력은 필요하다고 생각한다. 처음 투자를
[너바나님] 인구 부동산 얘기를 할 때 안타까운 것은 얆~~~~~고 넓~~~~~~게 어설프게 아는거다. 인구가 줄어들면 집값은 줄어드는 건 확실하다. 그런데 중요한 것은, 인구가 줄었다고 하더라도 사람들이 살고 싶어하는 집에 대한 수요는 절대 줄어들지 않는다. (수능보는 아이들의 수가 옛날에 비해 줄었다고 지금 서울대 가기 쉬운건 아닌 것과 같은 이치) 이것을 정확히 판단해야 한다는 거다. 인구가 줄어드는 도시는 부동산이 위험한게 맞는데, 모든 부동산이 다 하락한다는 식으로 판단하는 것은 위험하다.
> 한국 부동산과 일본 부동산의 차이
[너나위님] 버블 붕괴 당시의 일본 상황과 지금 한국의 상황이 같은가를 봐야한다. 일본은 1980년대에 압도적인 기술적 경쟁력을 가지고 있었다. 돈이 너무 벌어서 경제가 부푼 상태의 정부의 실책(금리 조절 실패) 부동산 버블 상태에서 경기 부양을 위해서 어마어마한 주택을 공급. 이때 일본의 상황은 전세계에서 처음 겪는 버블이었고 이를 다른 나라들에서 학습을 했다. 2008년 미국 리먼사태, 2010년 유럽 재정위기 등. 이제는 경험이 생겼기 때문에 같은 상황이 벌어진다고 하더라도 반면교사 삼을 수 있다는 얘기다.
[코크님] 이건 입장에 따라서 받아들이는 경도가 다른 이야기다. 무주택자는 일본처럼 될 거라는 생각에 더 동의하고, 주택보유자는 반대에 기울게 된다는 거다.
[너바나님] 무주택자가 이 내용을 알아야 한다. 무주택자는 앞으로 집값이 50% 폭락해야 한다고 얘기하는데 그런 날은 오지 않는다. 집값은 물가에 따라 올라가기 때문에 올라갈 수 밖에 없다. 버블 붕괴 당시의 일본 경제는 엄청나게 부풀려진 상황이었기 때문에 버블 붕괴하는 현상이 일어났던 것이다.
> 한국 부동산 버블을 확인할 수 있는 방법
부동산 버블 여부를 확인하는 가장 쉬운 방법은
실질 주택 가격을 보는 것이다
[너나위님] 하락의 전제조건은 '버블'이 있어야 한다. 그래서 버블 여부를 판단하는 것이 중요하다. 그 방법이 인플레이션 대비 집값이 얼마나 올라와있는지 확인하는 것이다. 초보자들이 지금 집값 수준을 판단할 때 물가가 얼마나 올랐는지를 보고 판단하더라도 집을 사야할 때인지 아닌지를 판단할 수 있다고 생각한다. (물가 대비 집값이 얼마나 올랐나) 하지만 버블이라고 집값이 꼭 떨어지냐, 아닌 경우도 있다는 사례 국가가 바로 북유럽이다. 최근 10년동안 버블이라는 얘기가 있는데 집값이 한번도 안 떨어졌다. 이유는 복지국가라 공공임대주택 비율이 20%가 넘고 주택 공급은 안되고 있어서 공급이 항상 부족하다. 즉, 버블이라고 하더라도 항상 집값이 떨어지지 않는다는 것을 알 수 있고, 서울은 어떤 상황인지를 판단해봐야 한다는 인사이트를 얻을 수 있는 부분이다.
[너바나님] 2019-2021년 실제 수치를 보면 주택가격 변동률이 물가를 훨씬 웃돌고 있는 걸 알 수 있다. 버블이 있기는 있다는 얘기다. 다만, 북유럽은 공급이 없었기 때문에 집값이 떨어지지 않았는데 그러면 우리나라는 공급이 충분한가? 그렇지 않은 상태다. 그래서 판단이 쉽지가 않다.
2. 깨달은 것 (느낀점)
> 인구가 감소는 집값 하락을 일으키는게 맞지만 사람들이 살고 싶어하는 집에 대한 수요는 내려가지 않기 때문에 모든 집값이 다 내려가는 것이 아니다
> 일본 버블 붕괴 당시 상황은 1)자산이 넘쳐났고 전례없는 상황에서의 2)일본 정부의 판단 미스(금리 정책 미스) 3)버블 상황에서 많은 양의 주택 공급이 시너지가 일어났다는 것
> 부동산 버블을 판단하는 지표는 물가 대비 집값이 얼마나 올랐나를 판단하는 것이다
3. 적용할 것 (BM)
> 인구 감소와 집값을 바로 직결시키는 오류는 하지 않을 것
> 부동산 버블여부를 확인할 때, [소비자물가상승률]과 [주택가격변동률]을 비교할 것
[유튜브 영상]
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