[부동산투자] 나눔마린 정규강의 12기 3강 후기. 재개발&재건축

 

 

안녕하세요 캐플입니다.

나눔마린님 정규스터디12기

이번 3강에서는 재개발, 재건축,

비교평가, 투자사례

이 키워드를 배운 시간이었습니다.

 

1강에서는 나눔마린님이

투자를 시작하게 된

계기에 대해서 들을 수 있었는데

이 주제에서는 나눔마린님이

투자자로 살아 온, 그리고 앞으로

계획하고 있는 방향에 대한 

큰 스토리를 들을 수 있었습니다 :D

 

나는 아직 투자에 대해서

공부만 하고 있는 상황이니

투자 대상을 보는 시야가 깜깜이인데

투자 전략에 대한 큰 예시를

볼 수 있는 내용을 들을 수

있어서 좋았습니다.

 

'나도 무슨 투자 하나를

잘해서 대박나야'지

이게 아니라 어떤 분야에서

어떤 투자를 하고

어떤 흐름에 자산을 태워서

결실을 맺을지 

나만의 그림을 그려보고 싶다고

생각했습니다. 

 

 

소액투자를 하다보면
현타 모먼트를 맞이할 거다.
그래서 분양권이나 신축에
눈을 돌릴 필요가 있다.

 

 

재개발과 재건축이라는 단어가

구분되는 용어인지도 모를 정도로

이 분야가 처음이기 때문에 용어정리부터

머리가 뱅뱅 돌았지만

공부합니다. 익숙해질때까지 +ㅁ+

듣고 또 듣다보니

유명한 은마아파트, 둔촌주공이 왜 자꾸

내 귀에 들리는지도 살짝 이해할 수 있었습니다.

  

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[짧스] 둔촌주공 왜 난리? 상가지분쪼개기 + 상가무상지분율

   

둔촌주공과 상가 무상지분율

 

나눔마린님이 나눠주신 글을

짧게 스터디 하고 갑니다.

 

둔촌주공조합단이 자꾸 시공단과

갈등을 발생시키는 이유는

'상가지분쪼개기' 때문이라고 합니다.

 

불법인 상가지분쪼개기를 해놓아서

300개 되는 상가에 지분권자가 530명이 되는데

상가입주권은 개당 1개만 나오는 상황이라

합의를 안하고 버틴다는 겁니다.

 

이 불어난 지분권자들이

자신들의 이익을 챙기기 위해서는

입주권 하나에 주어지는 무상지분면적을 

높여야 많이 나눠갖는게 커질테니까

무상지분율을 높이려고 애를 쓰는거고

상가무상지분율을 높이려면

이미 공사중인 아파트의 면적을 줄여야하니

다 짓기전에 설계 변경을 하려고

이런... 사태를 일으킨다고요. 

 

(정말... 재건축조합위원회는

조합원들을 위해 존재하는 단체가

아닌거다.. 하는 생각을 하게되는

그런 사태입니다. 뭘 위한 위원회인가.)

 

    

 

간단 용어정리

   

>종후자산 : 아파트를 다 지어

팔았을 때 내가 벌게 되는 돈

 

>총사업비 : 아파트 지으면서 들어가는

조합비, 공사비 등 지출하는 돈

>종전자산 : 일종의 지출. 원래 있었던

조합원들이 가지고 있던

전체 토지 추정액

 

그러니까 지출(총사업비+종전자산)이

종후자산보다 많아야 사업성이 있는 것으로 판단

>비례율 : 높을수록 좋은 것. 높다는 것은

종후자산이 높은 것(일반분양이 잘 됨)이

좋고, 총사업비는 낮을수록 좋으니까. 

 

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재개발, 재건축 실전 투자 내용

 

수업 중에는 

마린님이 만든 도식으로

반복적인 설명을 들으니

재개발,재건축 물건의

가격구조를 이해할 수 있었습니다.

(이해간다 이해가+ㅁ+)

 

지금은 가격이 많이 빠져서

가격 분석만 하고 싼걸 골라서

사러 가면 되는 시기라고 합니다.

 

 

 

조합원 분양가 + P < 주변시세 

 

 

 

이 포인트는 꼭 기억하면서

재개발/재건축 정보들을 살펴보는

연습을 해야겠습니다.

 

 

 

이 개념을 이해하고 익히면
외계어 같은 말들 속에서
정보가 머리속에 들어온다

 

 

 

처음 접해보는 정보들 투성이니

강의 중간중간 보여주신

블로그 글도 따라 가보고

신문 기사도 이해하려고 들여다보고

계산해보고 

알려주신대로 검색도 해보면서

강의를 들었습니다.

 

그러고 나니 당장에 

폰으로 뭘 검색하다가

'주공5단지 재건축 급매' 이런 글이

눈에 걸렸습니다. 

 

그리고는 조금이나마 아는 단어들이라고

정보를 조금씩 이해하는게 느껴졌습니다.

오오오.

평소에도 떠 있었을 raw data들이 

이제는 내가 이해할 수 있는 

그런 정보가 되었다는 느낌입니다.

이제는 자주보고 익숙해지는 단계만 남았다

생각했습니다. 

 

 

 

아파트 투자의 여러 방식

 

이번 수업을 들으면서

지금 내가 알고 있는

아파트 투자의 형태를 

조금 정리해보았습니다.

 

1. 기축 아파트 투자

2. 분양권 투자

3. 청약

 

순서대로 

지어진 아파트에 투자,

분양이 끝난 신축 아파트 투자,

이제 지어질 신축 아파트 청약.

 

여기서 나아가서

하나를 더 배우게 되었습니다.

 

4. 재개발, 재건축

 

이건 새로 태어날 헌 단지를 매수하거나

새로 태어날 곳의 입주권을 매수하는

방식인거네요.

 

 

투자할 때 다양한 비교분석이 가능

  

3강 강의자료 중

 

마린님은 강의 중간중간에

오늘 배운 이 정보들을

머리속에 정리해 놓으면

이제는 이 단지의 입주권을 사는게

나은건지, 아니면 일반분양권을 사는게

나은지 어떤 선택이 더 이익인지

비교분석을 할 수 있게 되는 거라고

말씀하셨습니다.

 

투자 정보를 공부하고 알아간다는 건

이런 것 같다는 생각이 들었습니다.

내가 이 외계어같은 전문용어들을

이해할 수 있게 되어서

내가 주체적으로 합리적인 선택을

할 수 있게 만들 수 있게 되는 것이지요.

 

실제 등기를 쳐야 진짜

흥미진진하겠죠? ㅎㅎㅎ

 

 

마린님의 나눔사례를 보면서 느낀 점

 

이번 강의 마지막에는

마린님이 주변 지인들에게

투자능력(?)을 나눔했던

사례들을 자세히 들을 수 있었습니다.

 

여러 나눔사례를 보면서

연령도 다양하고

상황도 시기도 다 다른 사람들에게

정말 각자의 솔루션이 있을 수 있다는

사실을 또 한번 느낄 수 있었습니다.

 

그래서 나눔마린님이

정규강의 시작전에

일일이 사전나눔을 하게 되셨던 배경이

이해가 되기도 했습니다.

 

그러면서 사전나눔에서

내가 마린님께 나눔받은 상담들을

다시 복기해보기도 했습니다.

 

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사실 처음 듣는 용어에 내용이라

실강때는 거의 집중을 못하고

영상으로 몇번을 돌려보며 복습했는데

찬찬히 보니까 조금씩 이해가 가서

재미있다는 생각을 했습니다.

이렇게 시작했던 날이 역사가 될 날이 있겠지

하는 생각도 하면서 강의를 들었던 것 같습니다.

 

 

우리는 답을 찾을 것이다.
늘 그랬듯이

   

 

늘 강의 말미에 해주시는 말씀이시지만

이번주에는 더 와닿았던 것 같습니다.

 

 

마지막 강의만 남았습니다!!! 

모두 수고하셨습니다:)

앞으로도 화이팅입니다