[월부유튜브] 공급폭탄 아닌 이상 집 더 떨어지기 힘들어요 (구해줘월부 부동산상담)

[배경] 1억 이상 신용 대출로 주식과 비트코인에 투자했다가 빚을 크게 지고 현재는 장모님 연금대출로 대출 일부를 상환한 상태. 부산에 아파트 한 채를 팔아 남은 대출을 모두 상환하고 새출발을 하는 게 나을지에 대한 고민 상담

본 것

<너나위님 조언>

-  상황을 빼고 물건에 대해서만 분석, 반여동 롯데캐슬 아파트 20평대 파는 게 나은지 의사결정 방법을 보자

- [네이버 부동산]에서 '시세/실거래가'에서  호가를 보면, 4억 중후반 정도에 전세는 2억 중반

- [아실]로 시세를 보면, 올랐다 내렸다 출렁출렁하지만 흐름은 오르고 있고 매매 전세가 같이 움직이고 있다.

- 사실 이 아파트가 임대차법 시행된 20년 여름 전까지만 분위기가 안 좋았던게 19년에 부산이 조정지역에서 해제가 되었는데 많이 오르지 않았던 이유는 이곳이 선호지역은 아니었기 때문

- 그런데 임대차법이 전세가에 불을 질렀고 매매가를 밀어 올리는 결과를 낳았다

- 만약에 이 분이 20년 7월 언저리에 집을 샀다면 현재 전세가가 그때의 매매가보다 비싼 상황 

- 이 의미는 주변 역대급 공급으로 인한 전세가 폭락이 있지 않는 이상 그 집값은 하락장이 와도 그 가격까지는 빠지기 어렵다(집값과 전세는 전반적으로 우상향, 그런데 이미 전세가가 내 매수가보다 높은 상황)

- 그러면 지금 이 집을 파는 건 악수가 될 수 있다는 얘기

- 1주택자가 지금 집을 팔고 저점에 집을 잡겠다고 생각하는 사람들 있는데, 우선 본인 주택의 전세가를 잘 봐라. 내가 산 매매가보다 지금 전세가가 넘어갔다면 '대구 수준의 공급(폭탄)이 있지 않는 이상 내 집이 내가 산 가격까지 떨어지기 힘들겠다'라고 생각하면 된다

- 전세가가 떨어지면서 매매가를 끌어내리는 게 제일 큰 리스크이니까, 전세가 떨어질 요인인 '입주, 물량'을 체크해보자

- [지인]에서 부산 입주 통계를 보면, 12년부터 22년 현재까지 28,000세대가 들어옴. 350만이 안되는 인구가 있는 부산 규모로 봤을 때 명백히 많은 물량이다. 

- 부산 시장의 특징은, 첫번째 다른 도시보다 전세가가 낮아. 왜? 10년간 누적 물량이 있어서 전세가 물가 상승량만큼도 못 올랐다. 그런데 공급이 많아도 매매가 올라가냐? 공급으로 매매가 예측할 수 없다. 매매가 올랐다. 그런데 두번째 특징, 신축과 구축 아파트의 가격차가 광역시중에서 가장 크다. 왜냐하면 공급이 부족한 도시는 신축과 구축 아파트 가격차가 크지 않다. 왜냐면 구축도 귀해서. 서울은 아파트를 가졌냐 안가졌냐가 중요하다. 그런데 부산은 공급이 계속 많았으니까 구축 아파트에 대한 인식이 서울 빌라 수준으로 느낀다. 선호도가 확 떨어진다는 얘기다. 

- 다시 돌아와서, 사연자가 가진 아파트가, 내가 산 매매가보다 전세가가 비싼가를 판단하면 팔면 안된다는 거다. 전세가 빠지기 힘든 거니까. 

 

<너바나님 조언>

- 사연자는 아파트 값이 이제 떨어질까 고점일 때 팔고 저점일 때 사야겠다는 마음을 갖고 있는건데, 그 시점을 알 수 있을 능력이 안되고, 스스로 메타인지가 부족하다. 

- 그럼 부채 상환을 어떻게 하냐. 이분 이것저것 많이들 하는데, 왜 몇 년 간 했던 일이 무언가 결과가 안나오냐는 스스로 복기를 냉정하게 해봐야 한다. 나는 투자능력이 없구나를 받아들어야 한다.

- 투자 대상을 뭘로 하느냐보다 투자 대상에 대해서 얼마나 이해하고 있느냐가 중요하다. 어떤 대상을 볼때 이게 떨어질 확률은 20% 미만, 올라갈 확률 80% 이상인 물건을 골라야 한다. 이걸 판단하는 능력이 있냐. 없다고 하면 공부를 해야한다. 

- 그리고 이것저것 다 안된다고 하는데, 성공을 하려면 어떻게 할 지에 대한 기준이 있어야 한다. 그 기준을 먼저 공부를 하고 들어가야 한다는 거다. 반복적으로 하고 시간이 지나면 내공이 쌓인다. 그렇게 성공하면 좋은 점은 성공해도 불안하지 않는다. 실력이 있는 사람은 하락장이 와도 불안하지 않는 거다.

- 떨어질 것 같다, 바닥인 것 같애, 고점인 것 같애, 이걸 판단하려고 하는 것 자체가 투기적 마인드다. 이건 가위바위보 하는 거랑 같은 거다. 운좋으면 이기고 재수없으면 지는 거다. 근데 잃는 게 가위보위보 수준이 아니니까. 

- 너나위님의 투자의 필요충분조건 1. 종잣돈 2. 잃지 않을 수 있는 투자마인드와 실력

 

 

깨달은 것

1. 공급이 많다고 매매가가 오르는 것은 아니다. 공급 물량으로 매매가 추이 예측하지 말 것

2. 하고 있는 일에서 원하는 결과가 나오지 않는다면 냉정하게 복기를 해볼 것

3. 투자 대상을 무엇으로 하느냐 보다 투자 대상에 대해 얼마나 알고 있느냐가 중요

4. '떨어질 것 같다, 바닥인 것 같다'라는 판단하려는 것이 '투기적 마인드'

5. 투자의 필요충분조건 (1)종잣돈 (2)잃지 않을 수 있는 투자 마인드와 실력

 

 

적용할 것

- 하고 있는 일의 결과에 대해 복기해 볼 것

- '투기적 마인드' 경계할 것